Lange angekündigt, sind die ersten Pläne für die in Bad Vilbel geplanten Sozialwohnungen da. Es werden sogar mehr Appartements werden, als dies von Stadtwerke-Leiter Klaus Minkel zunächst in den Raum gestellt wurde. Doch insgesamt weniger für Bedürftige.
Bad Vilbel. Für 74 statt der angekündigten 60 Wohnungen liegt inzwischen die Vorplanung vor, die zurzeit von den Stadtwerken bearbeitet wird, schildert Klaus Minkel, Leiter des städtischen Immobilienbetriebes. Es handelt sich dabei um eine Mischung aus Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen mit insgesamt rund 5 500 Quadratmetern Wohnfläche.
Zins und Tilgung
Als Standort ist das nordwestliche Grundstück oberhalb der Konrad-Adenauer-Allee an der Ecke zur Margeritenstraße in Dortelweil vorgesehen. Doch wird es sich wohl nur um etwa 25 Sozialwohnungen handeln. „Dort ausschließlich Sozialwohnungen zu bauen, sollte überdacht werden“, erklärt Minkel dazu und verweist auf die derzeitigen Finanzierungsmöglichkeiten. Die zinsverbilligten Wohnungsbaumittel für Sozialwohnungen seien nur für 20 Jahre festgeschrieben. Da der Tilgungssatz nur ein Prozent betrage, bestehe somit ein hohes Finanzierungsrisiko, wenn die Festschreibung ausläuft.
Heißt: Wenn nach 20 Jahren rund 20 Prozent des Darlehens getilgt seien, liefen die Stadtwerke „voll ins Risiko“, um danach neu festzulegende Zinssätze zu bedienen, „In einer Niedrigzinsphase muss man viel tilgen“, deswegen bevorzugen die Stadtwerke eine freie Finanzierung ohne Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau, dafür aber mit Zinsfestschreibung für 30 Jahre und auch einer Volltilgung innerhalb dieser Zeit. „Das bedeutet zunächst höhere Zinsen, aber auch den Ausschluss späterer Schwankungen“, erläutert der Leiter des städtischen Immobilienbetriebs.
Damit soll jedes Finanzierungsrisiko auch für die Zukunft ausgeschlossen werden. Wegen dieser höheren Belastung lasse sich laut Minkel aber auf diesem Wege eine ausschließliche Nutzung für Sozialwohnungen nicht darstellen. „Damit reagieren wir auf die Marktverhältnisse“, sagt Minkel und verweist auf weitere Möglichkeiten, die die Stadtwerke somit hätten. Denn es könnte sich bei dem Vorhaben nicht um das einzige seiner Art handeln, lässt Minkel weitere Bauten dieser Art erahnen: „Falls sich dieses Modell bewähren sollte, könnten noch weitere Häuser folgen.“
Einer, wie in vorherigen Diskussionen von FW-Fraktionschef Raimo Biere vorgeschlagenen Nutzung der jetzigen Pläne als Kopie für weitere Vorhaben dieser Art erteilt Minkel eine Absage. „Das ist praktisch nicht umsetzbar. Jedes Grundstück hat einen anderen Schnitt, das erfordert immer neue Planungen.“ Nur die gedankliche Konstruktion bleibe erhalten.
Ab acht Euro
Und doch dürfte die Opposition zumindest in Teilen eigene Vorschläge wiedererkennen, auch wenn Minkel das abstreitet und auf die bereits erläuterten Marktmechanismen verweist. Denn „zur besseren Finanzierung und auch im Sinne einer immer wieder geforderten sozialen Mischung“ denke Minkel deshalb daran, einen Teil der Wohnungen für niedrige und mittlere Einkommen abzugeben. Wohnungen nach dem Sozialtarif könnten demzufolge bei etwa acht Euro pro Quadratmeter liegen. Dies war eine Festlegung, die die Stadt vor über einem Jahr beantragt hatte. Festnageln lassen will sich Minkel darauf allerdings nicht.
Beginn nächstes Jahr
Um diese zu subventionieren, rechnet Minkel bei den Wohnungen für den freien Markt – vorgesehen sind die Dachgeschosse – mit einer Miete von rund elf Euro pro Quadratmeter. Der Preis für Wohnungen für mittlere Einkommen, die ebenfalls nach gewissen Richtsätzen gefördert werden, pendelten sich dann in der Mitte ein. Vorstellbar für Minkel ist ein Drittel-Mix aus den Kategorien, also etwa 25 Wohnungen für jedes Einkommenssegment.
„Bei der Miethöhe ist zu berücksichtigen, dass wegen der Energieeinspar-Verordnung 2016 nur sehr niedrige Heizkosten anfallen werden, so dass die Gesamtbelastung mit einem heizungsintensiven Altbau gut konkurrieren kann“, verweist Minkel auf gut zu kalkulierende Nebenkosten. Dies gelte für alle Wohnungen in dem Bau.
Noch in diesem Jahr solle das Projekt vom Stadtparlament verabschiedet werden. Nächstes Jahr soll dann Baubeginn sein. Die Stadtwerke achteten darauf, dass in erster Linie an Bad Vilbeler vermietet werde. „In zweiter Linie ist auch die Vermietung an Bad Vilbeler Arbeitnehmer vorstellbar, damit der Pendlerverkehr reduziert werden kann“, lässt Minkel die Vermarktungsstrategie vorausahnen.